Увеличить земельный участок — реальный способ расширить приусадебное хозяйство. Для добросовестных собственников есть процедуры, чтобы сделать это вполне законно. Рассказываем, можно ли увеличить участок и на сколько процентов, и как оформить новый кусок земли.
Как увеличить площадь садового участка и при этом избежать самозахвата? Благодаря земельной реформе 2015 года (ФЗ № 171 от 23.06.2014 года) можно без особых усилий и законно увеличить свой участок за счёт земли, которая принадлежит государству.
Чтобы всё получилось, достаточно знать основные правила.
Кто может увеличить площадь земельного участка.
Есть важное условие: увеличить размер участка по закону может только собственник земли. То есть, чтобы расширяться, нужно уже владеть землёй, к которой будет присоединена дополнительная площадь. Ситуация, когда участок обрабатывается, при этом не оформлен ни в кадастре, ни в Росреестре, и его «хозяин» хочет присоединить соседний, не позволит воспользоваться ни одним из способов, которые будут описаны далее.
Право собственности нужно будет подтвердить не только выпиской из ЕГРН, но и документами, которые укажут на законность его возникновения:
- договор дарения;
- купли-продажи;
- решение суда;
- свидетельство о праве на наследство.
Площадь каких земельных участков можно увеличить.
Можно увеличить площадь земельного участка, который предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства. При этом присоединять к нему можно только участок с таким же назначением. Земля под ИЖС не может быть объединена с наделом под садоводство. Ещё одно требование: присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности.
Какие есть способы увеличения земельного участка.
- Прирезка, или перераспределение земель;
- Покупка соседнего участка;
- Уточнение границ с помощью межевания;
- Регистрация на себя заброшенного участка;
- Регистрация участка по приобретательной давности, когда земля переходит в собственность в результате длительного открытого пользования.
Остановимся подробно на каждом из них.
Что такое перераспределение земель.
В результате перераспределения формируется новый участок — к имеющемуся присоединяется соседний, с которым есть общая граница. Получается прирезок. Вот некоторые случаи, когда прирезка может стать необходимостью:
- участок неправильной формы, и расширение улучшит её и выровняет границы;
- участок давно используется, но права собственности не узаконены;
- требуется дополнительная земля под хозяйственные нужды.
Прежде всего присоединяемый участок должен быть в государственной или муниципальной собственности. Если у земли частный собственник, перераспределение провести нельзя.
Есть и другие обязательные требования. Так, на участке не должна находиться недвижимость. Он не должен быть выставлен на аукцион, потому что, если его включили в торги, значит, у администрации на него свои планы.
Прежде чем заняться подсчётами, на сколько процентов можно увеличить площадь участка прирезкой, лучше свериться с правилами землепользования и застройки территории, на которой расположены участки. В них устанавливается предельная — минимальная и максимальная — площадь, которую разрешается занимать под участок в конкретном населённом пункте. Важно, чтобы после прирезки площадь нового надела не выходила за эти рамки.
Кроме того, присоединяемый участок должен быть с уточнёнными границами, то есть координаты границ должны быть внесены в реестр.
Как оформить перераспределение земель.
Увеличить площадь участка земли за счёт перераспределения можно, заключив соглашение с администрацией или органом власти, который отвечает за управление имуществом.
Порядок действий.
Для начала предстоит собрать пакет документов.
Потребуются:
- заявление о перераспределении;
- копии документов о собственности. Они не нужны, если в ЕГРН есть сведения о собственности;
- реквизиты утвержденного проекта межевания земель. Если проекта нет, то схему расположения участка.
Документы нужно отнести в администрацию лично или подать через сайт «Госуслуги». У администрации есть 30 дней, чтобы ответить на заявление. После того как администрация вынесет положительное заключение, собственник обращается к кадастровому инженеру — он определяет новые границы участка. Следующий шаг — заявление в Росреестр о регистрации земельных участков, образуемых в результате перераспределения.
Когда кадастровый учёт будет проведён, документы потребуется отнести в администрацию, которая в течение 30 дней ответит на них подписанным соглашением. От заявителя ждут, что в течение тех же 30 дней подписанный им экземпляр вернётся в администрацию. Соглашение — это основание для регистрации права собственности на вновь образованный участок. Чтобы завершить процедуру должным образом, нужно обратиться в Росреестр.
Сколько стоит оформление перераспределения.
Бесплатно увеличить участок не получится. Перераспределение земли — это платная услуга, потому что фактически территориальные власти уступают заявителю свою собственность. Цена зависит от того, кто выступает владельцем земли.
Если земля федеральная, то прирезка обойдется в 15% кадастровой стоимости. Субъекты федерации и муниципалитеты назначают свою стоимость. Например, в Москве это 50% от кадастровой стоимости. На Публичной кадастровой карте Росреестра есть данные о кадастровой стоимости участков. Чтобы ею воспользоваться, нужно знать кадастровый номер. Другой способ — посмотреть в выписке из ЕГРН.
Если по каким-то причинам самостоятельно организовать оформление перераспределения не получается, можно обратиться к посредникам. Специалисты проконтролируют, чтобы в пакете были правильные документы, помогут составить заявление. Стоимость таких услуг — от 10 тыс. рублей и выше.
Выкуп соседнего участка.
Если рядом с участком, который планируется увеличить, нет земли для перераспределения, выходом может стать покупка соседнего надела. В переговорах с собственником необязательно соблюдать критерии для прирезок: здесь набор аргументов гораздо шире.
Среди минусов выкупа по сравнению с перераспределением — более высокая цена. Такая сделка будет проходить по полной рыночной стоимости, если стороны не договорятся, например, об обмене земли на другое имущество.
Несмотря на то, что покупка у частного собственника выглядит легче, потому что приобрести можно любой участок, есть рамки, в которые нужно уложиться. Это минимальная и максимальная площадь из Правил землепользования и застройки.
Как уточнить границы с помощью межевания.
Участок может увеличиться, если уточнить его границы. Это возможно, если у участка есть кадастровый номер, а границы не утверждены.
В такой ситуации могут оказаться собственники, которые оформляли участки до того, как в 2001 году начал действовать Земельный кодекс. По «старому» порядку регистрировали только площадь, а границы — нет. Поэтому у уточнения может быть и обратный эффект: если владелец использовал больше земли, чем площадь участка по документам, то после межевания территория может уменьшиться.
Юристы рекомендуют уточнять границы участков, потому что это усиливает позицию в спорных ситуациях, и такую землю легче продать.
Кто проводит межевание.
Межевание проводит кадастровый инженер. Для этого он выезжает на участок, делает замеры. Границы, которые уточняются, необходимо согласовывать с соседями в уведомительном порядке. Инженер отправляет соответствующее сообщение обычной или электронной почтой. В крайнем случае дается объявление в местной газете.
Итоговый документ работы кадастрового инженера — межевой план. В него, на основании документов, подтверждающих, что земля выделена такому-то собственнику в таком-то месте и определенной площади, вносятся координаты границ участка.
Какого размера земельный участок может быть присоединен в порядке уточнения границ.
В таком способе есть ограничение по площади увеличения участка: бесконечно много земли за счёт уточнения границ не приобрести. При уточнении границ участок может вырасти не более чем на предельный минимальный размер участка, установленный федеральным или местным законом для конкретного вида разрешенного использования и категории земель.
Если размер не установлен, то допустимый лимит — не более 10% от площади исходного участка по данным ЕГРН. То есть к участку в 8 соток можно добавить не более 0,8 сотки.
Как стать владельцем бесхозного земельного участка.
Бывает так, что у земли нет хозяина: владелец пропал без вести или отказался от участка. Такая земля переходит в муниципальную собственность. В этом случае государство вынужденно берёт на себя роль владельца и обычно выставляет землю на торги. Тогда все желающие могут её купить или арендовать — зависит от решения властей — на аукционе.
Если же когда-то бесхозный участок не выставлен на торги, его можно рассматривать для прирезки.
Итак, размышляя о том, как увеличить участок, нужно в первую очередь узнать, кто владеет землёй, которую хочется присоединить. Если государство, можно примеряться к перераспределению; если частный владелец, то планировать выкуп. Использовать самозахват чревато штрафом, который достигает 200 тыс. рублей.
Следует также различать самозахват и приобретательную давность. Приобретательная давность даёт право после 15 лет открытого и добросовестного владения участком «как своим», без нарекания соседей и жалоб с их стороны, оформить его в собственность. Но прежде чем начать использовать землю, придётся убедиться, что у неё нет собственников. Если этого не выяснить, действия могут быть расценены как самозахват.